發布時間：2022/2/16 21:47:51 瀏覽量：3350
公司機電設備運維管理業務介紹：
物業工程部人員培訓（小區機電設備的管理/運行，維護）
物業小區的設備設施的代檢代驗服務（消電檢，電梯年檢，高壓室巡檢等等）
物業小區的設備設施運行維護
物業小區的升級服務：傳統型-——數字型——智慧型
（一）物業設備技術運行管理
物業設備技術運行管理就是建立合理的、切合實際的運行制度、運行操作規定和安全操作規程等運行
要求或標準，建立定期檢查運行情況和規范服務的制度等。應落實以下幾個方面工作：
◆針對設備的特點，制定科學、嚴密、切實可行的操作規程。
◆對操作人員要進行專業培訓教育，國家規定需持證上崗的工種必須持證才能上崗。
◆加強維護保養工作
◆定期校驗設備中儀表和安全附件，確保設備靈敏可靠。
◆科學地檢測、診斷故障，確保設備設施安全運行。
◆對設備事故的處理要嚴格執行“四不放過”原則。
（二）物業設備經濟運行管理
物業設備經濟運行管理的主要任務是在設備安全、正常運行的前提下，節約能耗費用、操作費用、維護
保養費用以及檢查修理等費用。其內容包括采用切實有效地節能技術措施和加強設備能耗的管理工作。
可以從以下幾個方面進行：
◆初期投資費用管理。
◆運行成本管理。
1.能源消耗的經濟核算(設備運行過程中需要消耗的水、電、壓縮空氣、燃油等)。
2.操作人員的配置。
3.維修費用的管理。
為了使各類物業設備系統正常運行，應設置具體操作的要求。不同設備的具體運行操作的要求如下：
（一）供配電系統
1.維護好系統標志
2.做好高低壓配電運行記錄
3.對運行情況進行分析
（二）中央空調系統
1.維護好系統的標志
2.做好中央空調系統運行記錄
3.對中央空調系統運行情況進行分析
（三）給排水系統
1.維護好系統標志
2.做好系統巡檢記錄
3.對給排水系統運行情況進行分析
（四）消防系統
1.維護好系統的標志
2.做好消防中心記錄
3.每月對消防系統進行測試
4.每年一次對消防系統的運行情況進行分析
（五）電梯及提升設備
1.維護好系統標志
2.做好電梯設備運行記錄
3.對運行情況進行分析
（六）樓宇自控系統及CCTV保安監控系統
1.維護好系統的標志
2.做好樓宇自控系統及CCTV保安監控系統運行記錄
3.運行情況分析
（一）關閉和啟動
1.關閉
關閉通知必須在關閉前72小時以書面形式告知業主和用戶。如果變比時間持續數小時之久，則需要備
用支持。這種支持包括照明、采暖、飲水或制冷，并要預先計劃且接通。典型的有計劃關閉包括緊急
發電機測試、公用設施修理、設備修理、更換或大修、噴水器和消防系統試驗和修理、建筑物采暖、
通風和空調系統的修理或調整。
2.啟動
啟動設備時對一下問題應予以考慮：
（1）判斷設備故障。
（2）小心處理壓力系統。
（3）保證所有需要的器材可供使用。
（4）保證在啟動前全部維護和設施人員已準備好，減少和處理可能發生的故障。
（二）緊急情況
緊急情況需立即采取措施。由于緊急情況發生的突然性，必須先計劃緊急情況并準備好書面的程序。
工程部至少應在以下3個方面制定出應急計劃：
消防
（1）要為沒做建筑物制定一份防火備忘錄，確定一名負責人負責人可以是在哪里工作的安全負責人
或物業經理。備忘錄還應包括警報系統的說明；信號屏、噴水閥與消防泵的位置、關閉程序；備用發
電機的位置和說明系統出現故障時如何應付等。
（2）進行消防訓練。業主和用戶應通過訓練熟悉發生火災時如何撤離。以及報警器的位置和操作方
法等。維護和運作人員沒半年應在監控屏、截流閥和斷路開關所在地參與訓練并牢記備忘錄。
2.斷電
（1）控制設備應調到“故障安全”狀態。
（2）所有電源開關應斷開，這樣可以防止某些電器設備在電源恢復時收到損壞。在電源恢復時，如
果斷路器過載也會斷開。
（3）檢查所有應急系統是否運行正常。如果斷電持續數小時，檢查備用發電機的燃油箱。
（4）在冬季時須檢查轄區內的管道是否有結冰現象。
3.水災
（1）如果建筑物位于可能發生洪災的平原，須與氣象局或防洪局取得聯系，以獲取水位和洪水來臨時
的信息。
（2）提供財產保護措施。如時間允許，須將全部門窗密封并用沙袋堵嚴。應采用應急發電機以操作水
泵和提供應急照明。電器設備應該斷開電源。在可能時應將精密設備移至安全地方。
（3）確定由誰來確定停止設備運轉的程序、詳細的撤離程序和應急隊伍。
（三）故障診斷和協調
在物業管理中，協調工作極為重要。其具體內容如下：
1.診斷
診斷是指查明故障的原因和影響，使使用、操作等錯誤得到糾正或消除。“診斷員”起著重要作用，
他必須有一定的技術水平，經過良好的訓練并積累了豐富的經驗、懂得診斷故障的步驟、具備使用診
斷方法和儀器的知識和技巧，并有發現問題的能力，把發現的問題及時告訴維修工和操作工，從而可
以省去他們查找故障的時間。在有些情況下，將這項服務外包可能更為經濟。
3.與第三方協調
如果業主和用戶收到設備停轉影響或將為修理付費，必須告訴他們發生了什么故障、故障的原因和為
防止故障再發生而采取的措施；否則工程部門可能會喪失信譽。即使是運作很好的工程部門，為盡量
減少設備停機時間和增加計劃安排的維護工作比重而制定了良好的預防性維護計劃，也會遇到偶然的
緊急情況，來不及通知業主和用戶而發生計劃外的停機。這就需要與業主用戶建立良好的關機。
（四）建立標準
建立標準的目的是為了通過與其他物業相比較來提高本物業管理的業績。為了更好的學習標準，必須
了解自己的工作程序。為了從與其他物業公司的比較學習中得到收獲，必須為建筑物的設備和
系統建立標準，這樣才能與其他建筑的設備和系統進行比較并評價自己的業績。
（五）綜合設施運作計劃
工程部經理有責任為緊急情況制訂有效的應急計劃。正式的書面計劃應有規定如何處理緊急情況的方
法。這項計劃應讓每個有責任處理緊急情況的人了解。此外還應定期進行應急訓練和排除故障的練習，
以保證工程部門的人員受到良好的訓練，并在發生緊急情況時能夠快速有效地做出反應。
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